Click here to view the English Language version of this article

В этой статье мы обсудим основные методы оценки гостиничных активов. Оценщики используют три основных подхода для расчета Рыночной Стоимости¹ гостиничного актива:

• Капитализация доходов
• Сравнение рыночных транзакций
• Сравнение стоимости девелопмента

Для обоснованного выбора метода, который даст наиболее точные результаты, в каждом конкретном случае рекомендуется тщательно взвесить индивидуальные характеристики гостиницы.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на следующем принципе: стоимость актива зависит от чистой прибыли или дисконтируемой стоимости будущих поступлений. Будущие поступления таких приносящих доход активов, как, например, гостиница, состоят из чистой прибыли (рассчитанной с помощью прогнозирования доходов и расходов) и ожидаемого дохода от будущей продажи актива. Эти поступления могут быть конвертированы в показатель рыночной стоимости, используя процесс капитализации и анализа дисконтированных денежных потоков.

Мы считаем десятилетний анализ дисконтированных денежных потоков наиболее точным методом оценки, при наличии прозрачности для оценщика, которая позволяет доказать все источники рыночных допущений и инвестиционных параметров. Получив прогнозы доходов и расходов гостиницы, оценщик может определить будущую операционную прибыль отеля. Далее оценщик принимает оптимальную ставку капитализации, которая отражает риск владения активом в течение рассматриваемого периода. Используя данную ставку капитализации, мы допускаем продажу актива в конце десятилетнего периода. Получив данные о будущей операционной прибыли гостиницы и доходе от ее продажи, мы дисконтируем их на основе инвестиционных параметров и требований акционеров и кредиторов по возврату инвестиций.

Данный метод обычно считается предпочтительным при оценке приносящих доход активов, так как он наиболее близко отражает инвестиционное мышление осведомленных покупателей.

Метод сравнения рыночных транзакций

Метод сравнения рыночных транзакций основан на предположении, что осведомленный покупатель не приобретет актив за сумму, превышающую стоимость аналогичного существующего актива. Для получения наиболее точной оценки, стоимость сделки по продаже аналогичного актива должна быть скорректирована для отражения существующих различий между двумя активами. Несмотря на то, что инвесторов интересует информация о рыночных транзакциях, они редко полагаются на нее для принятия окончательного решения о покупке. Такие факторы как недостаток актуальных данных о рыночных транзакциях и множество коррекций, необходимых для сравнения двух активов, часто делают данный метод менее точным.

Сравнение рыночных транзакций больше всего подходит для выявления диапазона стоимости активов на основе совершенных сделок и как индикатор ценовых тенденций. Однако принятие решения на основе данного метода часто не обосновано из-за отсутствия качественных данных о рыночных транзакциях.

Сравнение стоимости девелопмента

Метод сравнения стоимости девелопмента основан на предположении, что осведомленный покупатель не приобретет актив за сумму превышающую стоимость постройки аналогичного нового актива. Оценка актива достигается путем вычитания амортизации актива (износ, функциональное и экономическое старение) от стоимости постройки аналогичного нового актива. Данная оценка далее суммируется со стоимостью земли, как если бы это была вакантная и доступная земля, для получения итоговой оценки актива. Метод сравнения стоимости девелопмента дает надежные результаты для ново-построенных активов, однако потери связанные с процессом старения и амортизации актива, со временем становится все более трудно оценить. Данный метод дает наиболее точные результаты при расчете стоимости входа на рынок или оценке недавно построенных активов.

Наша практика показывает, что самые осведомленные покупатели основывают свои решения о покупке на финансово-экономических факторах, таких как прогнозируемая чистая прибыль и окупаемость инвестиций. Так как метод сравнения стоимости девелопмента не отражает факторы, связанные с потенциальной прибылью и требует множества амортизационных отчислений, то данному методу достаточно редко отдается приоритет при оценке гостиничного актива.

Заключение

Методы, описанные выше, всемирно признаны как основные методы оценки гостиничных активов. Несмотря на то, что метод капитализации доходов считается наиболее релевантным, опытный оценщик рассмотрит все три подхода. Сравнение стоимости девелопмента поможет определить стоимость входа на рынок, в то время как рыночные транзакции помогут определить диапазон стоимости актива из расчета «за номер».

Пример оценки гостиничного актива, используя метод капитализации доходов.

Как мы уже говорили, метод капитализации доходов, как правило, предпочитается при оценке приносящих доход активов. Далее мы рассмотрим пример того как оценить гостиничный актив используя метод капитализации доходов. В Таблице 1 представлен прогноз чистого операционного дохода гостиницы на десятилетний период.

Для того чтобы вычислить стоимость актива используя метод капитализации доходов, необходимо дисконтировать прогнозируемую операционную прибыль отеля и ожидаемый доход от будущей продажи актива. В Таблице 2 представлены инвестиционные параметры для данного примера.

Поскольку нам известно, что при покупке актива потребуются заемные средства, мы можем разделить стоимость актива на две составляющих: Собственный и Заемный Капитал

Стоимость актива (V) = Стоимость Собственного Капитала (E) + Стоимость Заемных Средств (D)

При E = (1-M)V где M = Процент Заемных Средств

Из этого следует, что определив стоимость собственного капитала, мы можем посчитать стоимость актива. Нам известно, что стоимость собственного капитала состоит из суммы дисконтированной чистой операционной прибыли после выплат по кредиту и дисконтированного дохода от продажи актива.

(1-M)V = ∑ (De x 1/Sn) + ((NI11/Rr) – [b(NI11/Rr)])x1/S10

Где De = NI – (f x M x V)

1/Sⁿ = Коэффициент дисконтирования по ожидаемой ставке дохода собственного капитала

В Таблице 3 представлены вычисления, необходимые для определения стоимости собственного капитала по указанной выше формуле.

Применяя эти вычисления к формуле стоимости собственного капитала и упрощая, мы получаем:

(1-M)V = 1 707 955 – 0,507854 V + 1 758 796

0,807854 V = 3 466 751

V = 4 291 309

В итоге мы посчитали стоимость гостиничного актива с определенными денежными потоками и инвестиционными параметрами, изложенными в Таблицах 1 и 2.

Следует помнить, что приведенный пример использует гипотетические данные и очень упрощенный сценарий оценки, однако формула стоимости собственного капитала и метод капитализации доходов могут быть использованы в отношении любого реального гостиничного актива. Главное в успешной оценке гостиницы – это достоверные вводные данные, используемые при подсчете стоимости гостиничного актива. Этот процесс стоит доверять профессиональным консультантам в области гостеприимства.

Если у Вас возникли вопросы или комментарии, пожалуйста, обращайтесь к Алексею Коробкину по адресу: [email protected].

О компании HVS
Компания HVS является мировым лидером на рынке консалтинговых услуг для лидирующих игроков в гостиничной, ресторанной, игровой отраслях и в розничной торговле. В прошлом году HVS исполнилось 30 лет с момента основания компании, а также компания отметила открытие 30-го по счету офиса в мире. За последние 30 лет HVS проконсультировала более 19000 гостиничных проектов в 70 странах мира.

Об авторе
Алексей Коробкин получил высшее образование в сфере Экономики и Финансов в России, а также в Гостиничном Бизнесе в Швейцарии. Алексей работал в различных международных отелях Европы, США и России, после чего продолжил свою карьеру, присоединившись к компании HVS в Нью-Дели, где он завершил многочисленные проекты по Технико-Экономическим Обоснованиям и финансовым оценкам различных отелей. С января 2011 года Алексей работает в Московском офисе компании.

¹ Определение Рыночной Стоимости: ‘наиболее вероятная цена, по которой актив может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства’
- RICS (2008) Appraisal and Valuation Standards