![Richard J. Katzman](/images/employees/653.jpg)
En vista de la experiencia de HVS en México y en otros países del mundo, hemos querido preparar y distribuir este breve documento que proporciona algunos datos sobre el comportamiento del mercado hotelero de cara a eventos de shock como el que ahora vivimos. Queda claro que este evento no es igual a otros pasajes que se pueden analizar y que las circunstancias del evento actual cambian literalmente por hora. Sin embargo, nos permitimos compartir este documento en un esfuerzo por ofrecer alguna orientación sobre el comportamiento del mercado hotelero.
Entendemos que grupos propietarios, inversionistas, instituciones financieras, operadores, asesores, asociados y todos los que formamos parte de la industria hotelera debemos dar prioridad al seguimiento de prácticas que ayuden a contener los efectos del COVID-19, y que a la vez afrontamos condiciones difíciles en nuestro entorno profesional. Esta comunicación no pretende más que agregar alguna información que pueda ser útil en este momento y conforme pasen las semanas y se vayan formulando y modificando planes de acción en torno a la administración de activos hoteleros, el desarrollo de proyectos, así como posiciones financieras relacionadas a los mismos.
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Descripción y Análisis de Datos Anexos
Anexamos a continuación seis tablas (la primera preparada en inglés) con estadísticas relacionadas a patrones de viaje durante periodos de shock. La revisión de estos materiales es generalmente consistente y arroja algunos elementos a tener en cuenta, mismos que resumimos a continuación:- La Tabla 1 presenta tendencias del mercado estadounidense entre 2000 y 2019. Permite percibir los efectos cumulativos para la industria hotelera durante y después del acto terrorista del 11 de Septiembre de 2001 en Nueva York y Washington, D.C., así como durante la Gran Recesión del 2008-2009.
Dicha tabla muestra, a nivel nacional, un impacto moderado por el evento 9/11 y una recuperación relativamente ágil. Sin embargo, las cifras presentadas son para todo Estados Unidos. La revisión de cifras para Nueva York evidentemente sería mucho más dramática.
Las condiciones que se dieron durante la Gran Recesión muestran una caída marcada, tanto en ocupación como en tarifa promedio. Reflejan también una recuperación que comienza en un plazo relativamente corto, pero que se extiende durante un periodo de 18 a 24 meses.
- Las Tablas 2 a la 6 muestran condiciones en dos mercados urbanos de México – la Ciudad de México y Monterrey – y tres corredores vacacionales – Cancún-Riviera Maya, Puerto Vallarta-Riviera Nayarit, y Los Cabos – durante periodos de shock. Las cifras de oferta y demanda hoteleras provienen de la base de datos de la Secretaría de Turismo y contemplan hoteles exclusivamente de 4 y 5 estrellas. Presentamos también cifras de tráfico aéreo para cada localidad en base a estadísticas de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes.
En cada tabla se muestra un declive marcado durante el periodo 2008-2009 durante el cual se vivieron los efectos de la Gran Recesión en Estados Unidos, así como los relacionados a la epidemia AH1N1 en México. En el caso de Los Cabos, también se observan los efectos del Huracán Odile que azotó el destino en Septiembre de 2014.
En términos generales, se observa un marcado declive durante el periodo 2008-2009. Se observa de igual manera que la recuperación de demanda en los mercados comienza en un plazo corto, de algunos meses, y que se extiende durante un periodo de 18 a 24 meses para regresar a niveles pre-crisis.
Monterrey parece ser la excepción, posiblemente debido a desafíos en materia de seguridad que impactaron adversamente esa plaza durante algunos años, antes de una recuperación más completa y la reproyección en el ámbito industrial a partir de 2012.
Las cifras presentadas para el mercado de Los Cabos durante los sucesos de la Gran Recesión y el Huracán Odile parecen reflejar un impacto menor al que observamos en otras muestras de comportamiento de mercado a nuestro alcance, o a la tendencia mostrada en cifras de tráfico aéreo para el destino. En un análisis separado no incluido en las tablas anexas, observamos que, para una muestra de hoteles de lujo en la plaza, Odile genero una caída en demanda del 18% en el 2015. La recuperación del mercado fue relativamente ágil, además de que se dieron remodelaciones y aperturas que ayudaron en la consolidación de la plaza.
En cada mercado, un aspecto interesante y consistente tiene que ver con tendencias de crecimiento a largo plazo. En todos los casos se observa un crecimiento marcado en inventario cuyo indicador son los Cuartos Noche Disponibles. De igual manera, se observa un crecimiento en la demanda, indicado como Cuartos Noche Ocupados. Las Tasas de Crecimiento Compuestas indican que el crecimiento en el inventario ha sido acompañado por crecimiento en la demanda. En zonas urbanas, esto se atribuye al crecimiento de la actividad económica en el país, mientras que en zonas vacacionales se atribuye a los muchos atractivos que ofrecen nuestros mercados. En ambos casos, también es significativo que el inventario que se va agregando también hace destino y atrae a un número adicional de huéspedes.
Cabe señalar que nuestro análisis se enfoca en elementos de oferta y demanda y que excluye el comportamiento de tarifas promedio. En relación a estas últimas, el comportamiento global observado no ofrece conclusiones claras. Mas bien las estrategias en materia de tarifas tienden a ser individualizadas en cada propiedad. Sin embargo, en los mercados hoteleros, observamos que la recuperación de demanda es un tanto más ágil que la reconsolidación de tarifas promedio.
Las cifras presentadas para el mercado de Los Cabos durante los sucesos de la Gran Recesión y el Huracán Odile parecen reflejar un impacto menor al que observamos en otras muestras de comportamiento de mercado a nuestro alcance, o a la tendencia mostrada en cifras de tráfico aéreo para el destino. En un análisis separado no incluido en las tablas anexas, observamos que, para una muestra de hoteles de lujo en la plaza, Odile genero una caída en demanda del 18% en el 2015. La recuperación del mercado fue relativamente ágil, además de que se dieron remodelaciones y aperturas que ayudaron en la consolidación de la plaza.
En cada mercado, un aspecto interesante y consistente tiene que ver con tendencias de crecimiento a largo plazo. En todos los casos se observa un crecimiento marcado en inventario cuyo indicador son los Cuartos Noche Disponibles. De igual manera, se observa un crecimiento en la demanda, indicado como Cuartos Noche Ocupados. Las Tasas de Crecimiento Compuestas indican que el crecimiento en el inventario ha sido acompañado por crecimiento en la demanda. En zonas urbanas, esto se atribuye al crecimiento de la actividad económica en el país, mientras que en zonas vacacionales se atribuye a los muchos atractivos que ofrecen nuestros mercados. En ambos casos, también es significativo que el inventario que se va agregando también hace destino y atrae a un número adicional de huéspedes.
Cabe señalar que nuestro análisis se enfoca en elementos de oferta y demanda y que excluye el comportamiento de tarifas promedio. En relación a estas últimas, el comportamiento global observado no ofrece conclusiones claras. Mas bien las estrategias en materia de tarifas tienden a ser individualizadas en cada propiedad. Sin embargo, en los mercados hoteleros, observamos que la recuperación de demanda es un tanto más ágil que la reconsolidación de tarifas promedio.
Perspectivas Post-COVID-19
Al día de hoy, resulta imposible proyectar en algún sentido el comportamiento del mercado hotelero. Lo cierto es que en cada país en el que se lucha por contener la pandemia, todo está condicionado a que se pueda lograr atender de manera eficaz el desafío en materia de salud. En ciertos países con economías particularmente robustas – por ejemplo, Estados Unidos y Francia – la intervención gubernamental mediante distintos tipos de estímulos puede conducir a condiciones económicas un tanto más favorables una vez controlado el desafío del virus en sí. En lo que hace a países con menos capacidad de respuesta como lo pueden ser México y la mayor parte de los países de Latino América, es más difícil delinear los factores que puedan apuntalar una recuperación económica. Tanto la economía mexicana como sus mercados vacacionales dependen significativamente de condiciones económicas en Estados Unidos por lo que una mejora en dicho país puede tener un efecto favorable. En otros mercados de la región, la ponderación de este elemento y de otras circunstancias serian distintas.Habiendo dicho lo anterior y tomando en cuenta lo complejo de la crisis actual, la revisión del comportamiento durante crisis pasadas parece indicar que – siempre y cuando se atienda de manera debida el tema salud – los mercados hoteleros han mostrado resiliencia, así como una tendencia favorable en el largo plazo. Los hoteles tienden a analizarse dentro de un contexto de mercados de capital inmobiliarios, con inversiones de capital y estructuras financieras enfocadas tanto en rendimientos a corto, mediano y largo plazo como apreciación de valor en el largo plazo. Los periodos de shock analizados ciertamente han impactado rendimientos de corto plazo, así como liquidez de los jugadores del sector, pero no han impactado de igual manera ni el comportamiento ni las perspectivas de largo plazo.
Tabla 1 Tendencias del Mercado Estadounidence entre 2000 y 2019
Fuente: STR
![](/StaticContent//Image/20COVIDMexico/HVSUSAEstadisticasHotelera.png)
Tabla 2 Tendencias del Mercado 2006 a 2018 - Ciudad de México
Fuente: Sectur-Compendio Estadístico 2018 | Incluye Hoteles 4 y 5 Estrellas, SCT
![](/StaticContent//Image/20COVIDMexico/HVSCDMXEstadisticasHotelera.png)
Tabla 3 Tendencias de Mercado 2006 a 2018 - Monterrey
Fuente: Sectur-Compendio Estadístico 2018 | Incluye Hoteles 4 y 5 Estrellas, SCT
![](/StaticContent//Image/20COVIDMexico/HVSMonterreyEstadisticasHotelera.png)
Tabla 4 Tendencies de Mercado 2007 a 2018 - Cancun-Riviera Maya
Fuente: Sectur-Compendio Estadístico 2018 | Incluye Hoteles 4 y 5 Estrellas, SCT
Tabla 5 Tendencias de Mercado 2007 a 2018 - Puerto Vallarta-Riviera Nayarit
Fuente: Sectur-Compendio Estadístico 2018 | Incluye Hoteles 4 y 5 Estrellas, SCT
![](/StaticContent//Image/20COVIDMexico/HVSCancunEstadisticasHotelera.png)
Tabla 5 Tendencias de Mercado 2007 a 2018 - Puerto Vallarta-Riviera Nayarit
![](/StaticContent//Image/20COVIDMexico/HVSPuertoVallartaEstadisticasHotelera.png)
Tabla 6 Tendencias de Mercado 2006 a 2018 - Los Cabos
![](/StaticContent//Image/20COVIDMexico/HVSLosCabosEstadisticasHotelera.png)
Fuente: Sectur-Compendio Estadístico 2018 | Incluye Hoteles 4 y 5 Estrellas, SCT
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