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É Hora de Investir em Hotéis?

Nos próximos anos, a hotelaria brasileira vai sofrer grandes mudanças. Uma série de fatores afetará o mercado. Haverá uma grande renovação da oferta no Brasil e é bastante provável que muitas cidades recebam novos hotéis.
Cristiano Vasques

Nos próximos anos, a hotelaria brasileira vai sofrer grandes mudanças. Uma série de fatores afetará o mercado, como a retomada do crescimento, a recuperação das diárias, a Copa do Mundo de 2014 e o lançamento de uma nova linha de financiamento hoteleiro pelo BNDES. Haverá uma grande renovação da oferta no Brasil e é bastante provável que muitas cidades recebam novos hotéis.

Como a abertura de muitos empreendimentos gerou uma super-oferta hoteleira no ínicio da década, existe receio de que isso possa ser ruim. Por outro lado, esse processo não deve se repetir agora, pois os bancos vão exigir que um novo hotel passe pela análise da viabilidade do investimento para ser financiado. 


Como Analisar um Investimento Hoteleiro

Na análise de investimento, a decisão sobre aplicar dinheiro em hotéis – seja na aquisição e reforma de empreendimentos existentes ou na implantação de novos – é baseada principalmente na viabilidade econômica e financeira do negócio. Ou seja, é saber se o investimento terá retorno e se a rentabilidade será alta. Para tanto, é comum:

  • Comparar o investimento inicial com os resultados esperados pelo hotel em um período de 10 anos;
  • Somar o valor da venda do hotel no resultado do décimo ano.

Para dar um exemplo, vale analisar a rentabilidade de dois hotéis econômicos, ambos implantados a custo de R$ 10 milhões em cidades de médio porte e economias bem estruturadas.

O "hotel A" possui uma localização adequada, em um terreno de boa visibilidade situado em uma avenida secundária. O mercado hoteleiro de sua cidade está em recuperação, mas ainda pratica diárias relativamente baixas.

Já o "hotel B" possui uma localização excelente, em uma terreno de ótima visibilidade situado em um importante eixo viário. Em sua cidade, o mercado está bastante aquecido e há poucos bons terrenos disponíveis para a implantação de um novo hotel, o que faz com que as diárias sejam altas.

A projeção de desempenho dos hotéis no ano estabilizado está resumida na tabela abaixo.


A venda de ambas as propriedades foi incluída no décimo ano de operação, a um valor de dez vezes o resultado anual de cada empreendimento (R$ 5,4 milhões no "hotel A" e R$ 11,2 milhões no "hotel B"). Esses valores, de fato, são muito próximos ao que se pode esperar de um hotel econômico novo em termos de custo de implantação, de desempenho comercial e de resultado.

O fluxo de caixa dos hotéis é ilustrado no gráfico a seguir:


Para ajudar a analisar as projeções, utiliza-se a taxa interna de retorno (TIR), uma medida da rentabilidade do negócio em relação ao investimento inicial.
 
No caso do "hotel A", seu rendimento ao longo dos 10 anos é igual ao valor investido. Como não há nenhum acréscimo em relação ao valor inicialmente investido, sua TIR é zero (ou 5%, incluindo a inflação). O "hotel B", por outro lado, retorna o investimento e ainda gera um excedente, o que resulta em uma TIR de 15% ao ano, já incluída a inflação.

Há outras alternativas de aplicação, como as atreladas à SELIC (8,75% ao ano) ou ao CDI (11,2% nos últimos 12 meses). Além disso, investimentos em hotéis têm características e riscos próprios. Pensando nisso, você investiria em algum desses hotéis?

Cristiano has more than 15 years of experience in the Hotel, Tourism, and Real-Estate industry, conducting and supervising more than 250 studies for hotels and resorts throughout South America, Trinidad & Tobago, Angola, and Portugal. He worked for four years on tourism projects for HVS, coordinating the elaboration of regional tourism development plans financed by the Inter-American Development Bank (IADB). He is a permanent columnist for Hotelnews magazine and he has also published several reports on the tourism-real estate market and co-written the Brazilian Hotel Market Overview (HotelInvest / HVS). Cristiano owns the MRICS title from the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), world leader entity in real state professionals qualification and has a Production Engineering degree from the Polytechnic School of the University of Sao Paulo (POLI-USP) and a post-graduate degree in Tourism and Hospitality Management from the Getúlio Vargas Foundation (FGV) and has also completed a Real Estate-Hotel Finance course at Cornell University. For more information contact Cristiano at cvasques@hvs.com.

17 Comments

  1. Somar o valor da venda do hotel no resultado do décimo ano. Por que não se considera uma perpetuidade? Normalmente um investimento em hotel sepaga em 10 anos? Quais os critérios para se definir uma oferta ideal para determinada região? Como funciona a análise de risco?

    • Olá Augusto, Obrigado pela mensagem. De fato a "venda" no 10o ano é a perpetuidade. A oferta "ideal" seria aquela em que o mercado consegue absorver os novos entrantes, mantendo o desempenho dos hotéis existentes em níveis saudáveis, sem que isso comprometa o atendimento freqüente da demanda. A análise de risco se baseia em comparar a rentabilidade do setor (transações e seu cap rate) com a taxa básica de juros. Um abraço, Cristiano

  2. tenho um dinheiro a receber, e tive uma proposta de investir em um hotel tradicional em Floripa, hotel de 3 estrelas,200 suites, ar codicionado, tv a cabo, internet em tds os qartos, piscina, salas para covencao etc...,em area comercial. Quais os pontos principais que devo tomar cuidado ao efuar esse negocio. Estou muito insegura. Onde poco procurar ajuda? ter informacoes sobre o mesmo... obrigada

    • Olá Juliana, Esse é o típico caso em que você precisa fazer a avaliação do hotel. Publiquei um artigo na revista Hotelnews (ed.355) sobre a análise de valor de uma propriedade hoteleira. Se o hotel vale tanto quanto o atual proprietário pede, é um bom negócio. Vou encaminhar esse artigo para você. Atenciosamente, Cristiano

  3. cezar pauloMay 5, 2010

    Estou querendo comprar um hotel usado ou construir um novo, o que vc acha melhor? e se for comprar o usado como calculo o indice de porcentagem de ocupacao e o rendimento por quarto? A cidade é de 51.000 habitantes no MT....Abs

    • Olá Cezar, Essas dúvidas são bastante comuns. Escrevi um artyigo sobre isso e que deve sair em breve: "Quanto Vale um Hotel". Dê uma olhada no site ao longo dos próximos dias que o artigo deve resolver suas dúvidas. Atenciosamente, Cristiano

  4. PAULO HENRIQUE SILVA ESPERANÇAAug 18, 2010

    Prezado Cristiano, moro na cidade de Manaus, uma das subsedes da Copa do Mundo de Futebol da FIFA/2014. A cidade virou um canteiro de obras com construção de um novo estádio de futebol, ponte sobre o Rio Negro, projeto de construção de um sistema de transporte trem de superfície-BRT etc. A construtora UNIPAR, aqui de Manaus, está lançando um empreendimento novo denominado Space Hotel. Segundo a publicidade, será um hotel de classe econômica, localizado a uma quadra da Av. Djalma Batista, um dos metros quadrados mais caros da cidade, próximo aos quatro maiores shopping centers da cidade, do estádio de futebol, centro de convenções, ginásio etc, num bairro nobre chamado Vieiralves. O hotel será administrado pela rede hoteleira Manaus Hotéis, do grupo da construtora, que já administra outros três hotéis, em Manaus, do grupo, um inclusive localizado num shopping (Millenium). No informe publicitário (jornal), consta que já há registro de incorporação no cartório de registro de imóveis. Ela está com as seguintes ofertas: 1) venda de cotas relativas ao apartamento no valor de R$120.000,00 (sem mobilia e sem enxoval); 2) venda de cotas relativas ao apartamento no valor de R$150.000,00, inclusos a mobilia e o exoval. Pagamento de 100 parcelas de 1.200,00 ou de 1.500,00. Prazo de entrega: 24 meses. O imóvel será administrado pela rede Manaus Hotéis. O adquirente das cotas não poderá morar no apartamento, mas poderá ter desconto na ocupação. O apartamento poderá ser colocado no pool 100%. Apesar da publicidade falar que não há garantia de lucratividade e rentabilidade, achei interessante e fiquei tentado a aderir ao projeto. Nunca investi nesse tipo de investimento. O corretor disse que o retorno financeiro girará em torno de R$1.600,00/R$1.800,00 por mês. Estou na maior dúvida. Você acha que vale a pena investir nesse tipo de projeto? Agradeço, desde já, pela atenção. Paulo Henrique Silva Esperança.

    • Caro Paulo, Trata-se de um investimento em um negócio no qual você não está familiarizado. Sempre há riscos nesse tipo de decisão e, ao contrário de investimentos financeiros, que são regulamentados pela CVM, aqui você terá que confiar na palavra de um corretor de imóvel. Para ajudá-lo um pouco, tenho quatro perguntas básicas para as quais você deve saber a resposta antes de tomar qualquer decisão: - Você já avaliou as perspectivas do mercado de Manaus (crescimento da demanda E da oferta)? Como esse mercado estará daqui a três, quatro ou cinco anos (não se iluda com a Copa do Mundo, serão apenas duas semanas de jogos em Manaus!); - A rede que vai administrar o hotel é de boa reputação e traz um verdadeiro diferencial em relação aos concorrentes? - A empresa que está incorporando e construindo o hotel é de boa reputação e tem boa saúde financeira (avalie os riscos de adquirir um imóvel na planta)?; - Trata-se de um bom produto hoteleiro? Está adequado ao mercado de Manaus em termos de localização, padrão, serviços, etc.? Enfim, reflita um pouco sobre o assunto e decida se dá para confiar na argumentação do corretor. Abraço, Cristiano

  5. Emerson RibeiroNov 6, 2010

    Prezado Cristiano. Solicido a indicação de livros que me orientem a respeito de quantificações de um projeto de hotelaria. Explico melhor: Procuro livro ou publicação que ajude a planejar um hotel para tursimo de negócios em cidade do interior. Por exemplo, entender as diferenças entre um de 50, 100 ou 200 apartamentos. Procuro saber de dimensões, investimento, funcionários, estruturas indispensáveis para um ou outro porte, custo operacional, taxas mínimas suportáveis de ocupação, preços mínimos a praticar, valor do investimento, taxas razoáveis de rentabilidade. Muito obrigado, Emerson.

    • Emerson, procure o livro "Hotéis e Resorts - Planejamento, projeto e reforma" do Fred Lawson. Não dá muitas informações sobre a parte operacional, mas é boa refeência para projetos. Sobre a viablidade, sugiro que procure alguma coisa sobre operação de resorts ou hoteis na biblioteca do Urban Land Institute (ULI), Cristiano

  6. CristianoDec 27, 2010

    Prezado Cristiano, na sua opinião qual seria a melhor região para se comprar um quarto de hotel considerando investimento a longo prazo. Aqui o interesse maior seria no valor mensal a receber e não a valorização do imovel. Obrigado.

    • A resposta é óbvia, mas é simples: a região que tem maior possibilidade de valorização imobiliária e hoteleira. Como se faz isso? A resposta também é simples: avaliando o potencial de cada uma das regiões e de seus mercados hoteleiros. Como isso é virtualmente impossível, minha sugestão é: as chances são melhores em uma cidade que possui uma base econômica diversificada, sólida e com perspectivas de investimentos que podem ampliar e melhorar sua estrutura produtiva. Nessa cidade, as regiões mais nobres ou mais próximas aos novos pólos de desenvolvimento são as mais promissoras. Enfim, nessas cidades e regiões, você terá que entender se o mercado hoteleiro estará num processo de crescimento saudável nos próximos anos (que é, basicamente, tentar entender se o crescimento futuro da demanda é maior ou igual ao crescimento futuro da oferta).

  7. Mário LuizJan 8, 2011

    Olá Cristiano ficaria muito grato a ti se possivel me ajudar:Tenho vontade de no futuro poder comprar um hotel fazenda,gostaria que pudesse me dar dicas de que profissionais preciso ter para gerir o hotel fazenda,que estudos,cursos,livros e dvds poderia adquirir que pudesse me dar uma visão ampla do ramo hoteleiro de um hotel fazenda voltado para o turismo e eventos empresarial.Desde de já muito grato!

    • Oi Mário, Acho que meu melhor conselho é que você visite diversos hotéis fazenda e conheça mais a fundo o negócio. Faça essas visitas para analisá-los de duas maneiras: sob o ponto de vista do hóspede (do que você gostou e do que você não gostou) e sob o ponto de vista do proprietário (para entender o nível de investimento, a operação, as expectativas de lucro, etc.). Não tenha vergonha, se apresente aos donos e fale dos seus planos. Muitos deles terão prazer em discutir o que fazer para o negócio dar certo. Um abraço, Cristiano

  8. Tenho investimento em hotel Íbis, em Belo Horizonte. O rendimento é muito bom levando-se em conta o que eu paguei. Estão sendo construídos mais de 30 hotéis e apart-hotéis na cidade. Acredito que o valor que eu consigo hoje numa venda seja maior que uma venda futura, quando o número de quartos for bem mAior. Qual sua opinião? Pulo fora agora?

  9. Gustavo Malta de AmorimSep 7, 2011

    Ola Cristiano, estou me formando em arquitetura e meu projeto de pesquisa do Trabalho Final de Graduação TFG, é "Como o sistema All Inclisive pode interferir no projeto arquitetônico de um Resort". Sendo esse o meu tema, gostaria de saber se vc poderia me passar alguma coisa, como, Quais as Vantagens e desvantagens do sistema all inclusive?, como vc acha que o sistema influencia no projeto de um hotel? se o sistema é uma tendência para o Brasil? como vc ver o mercado de resort no nordeste para os próximos 5 ano? enfim, caso possa acrescentar mais alguma coisa. desde já agradeço a atenção

  10. Lucas da VitóriaSep 17, 2011

    Boa tarde estou com um Hotel em Guarapari ES, com 96 apartamentos com área de lazer completa, salão de jogos, Hotel esta em funcionamento em perfeito estado de conservação, de frente a praia dos namorados . Interessados favor ligar 27- 99429563 falar com Lucas da Vitória.

  11. Edlene FerandesSep 19, 2011

    Quero fazer um investimento com a comprar de apartamento para alugar, mas na cicade em que moro Lauro de Freitas-Ba, região metropolitana de Salvador localizado a 1,5 Km do aeroporto, está construindo um hotel que será adminstrado pela rede Intercity. É um bom investimento adquirir um quarto de hotel?

  12. ANA LUIZAOct 5, 2011

    Prezado Cristiano, estou procurando um investimento que aumente a minha aposentadoria que será dentro de 15 a 20 anos, eu e meu marido trabalhamos por conta própria. Recebemos uma proposta de um quarto de hotel Holiday In na Savassi, ponto estrategico em BH e vai ser entregue em fev 2014, o valor hoje é R$ 390.000,00, o corretor nos falou que o retorno será de +- r$ 2700,00 por mês. Tenho um imovel alugado no valor de R$ 250.000,00 tenho um imovel alugado que me rende R$ 800,00 mensal. Será que o hotel tem um retorno tão bom, como posso avaliar melhor. Aqui em BH estão sendo construidos muitos hoteis, tenho medo que depois da Copa estes hoteis não fiquem ocupados sempre. Agusrdo seu retorno e desde já agradeço.

  13. Marco AntonioOct 14, 2011

    Interessados pelo Novotel Savassi entrar em contato com Marco Antonio Denucci - (031) 8897-9548. Amanha (Sabado 14/10/11) estarei de plantão no local onde será contruído o Novotel Savassi na Av do Contorno com Av Getúlio Vargas. GARANTA JÁ A SUA RESERVA!

  14. cesar medeirosOct 18, 2011

    Busco investidores para compra de hotel na cidade de São Sebastião e Caraguatatuba (Litoral Norte Paulista), com otima localização distante da praia aproximadamente 50 metros, com 50 apartamentos e área de lazer voltados ao Turismo de Negocios, em razão dos investimentos na região na área de exploração de petroleo pela PETROBRAS, maiores informações consultar

  15. pedro moulin sobrinhoOct 26, 2011

    Qual é mais atraente;um hotel mom caminho do aeroporto de Confins ou em Belo Horizonte?

  16. pedro moulin sobrinhoOct 26, 2011

    Qual é mais atraente;um hotel mom caminho do aeroporto de Confins ou em Belo Horizonte?

  17. Qual o ganho mensal de um investimento desta natureza e qual o prazo

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