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Os melhores mercados para investir em hotéis - Parte II

É razoável assumir que a necessidade de hospedagem aumenta nas economias em expansão. Contudo, quando se analisa a viabilidade de um novo hotel, deve-se olhar não apenas a demanda, mas sua relação com a oferta: a taxa de ocupação.

É comum investidores e hoteleiros argumentarem a favor da viabilidade de um hotel com base na demanda a ser gerada pela construção de fábricas, aeroportos, shoppings, torres corporativas e obras de infraestrutura. De fato, é razoável assumir que a necessidade de hospedagem aumenta nas economias em expansão. Contudo, quando se analisa a viabilidade de um novo hotel, deve-se olhar não apenas a demanda, mas sua relação com a oferta: a taxa de ocupação.

A taxa de ocupação mede o volume de vendas de um hotel e serve como parâmetro para reajustes de preços. Imagine um mercado com demanda em forte crescimento. Se a oferta desse mercado se expande com maior intensidade, o volume de pernoites vendidos por cada hotel decresce, ainda que o volume de pernoites vendidos em todo o mercado cresça. Nessa situação, mesmo com aumento da demanda agregada, seria difícil elevar preços ou corrigi-los para compensar perdas com a inflação. Os hotéis registrariam, então, queda de receitas mesmo com o crescimento geral da economia. Por outro lado, mercados com potencial de demanda menor podem apresentar perspectivas promissoras devido à expectativa de estabilidade da oferta (como abordado nessa coluna, no artigo anterior).

Logo, não faz sentido justificar a implantação de um hotel com base apenas nas perspectivas de aumento da demanda. É imprescindível verificar se a oferta não evoluirá ainda mais rápido. Os melhores mercados para investir apresentam taxa de ocupação com perspectivas de crescimento consistente ou de estabilização em nível elevados.

Sabendo disso, a HVS e o FOHB iniciaram um trabalho de projeção das taxas de ocupação nas 12 cidades-sede da Copa do Mundo de 2014, a ser apresentado no HVS Investment Day, que ocorrerá no Conotel, em 19 de Agosto de 2010. Com essa ferramenta, ficará mais fácil identificar boas oportunidades.

5 Comments

  1. Carlos VeggiAug 27, 2010

    Tenho a intenção de investir em um Hotel ou ApartHotel em Cuiabá MT, e gostaria de saber qual a taxa de ocupação dessa cidade. Grato Carlos Veggi

    • Obrigado pelo comentário, Carlos. Em breve, a HVS publicará um estudo que conterá uma previsão de ocupação para Cuiabá. Entretanto, não se deve tomar uma decisão de investimento apenas com base na taxa de ocupação. Cada projeto possui características próprias que podem tornar um empreendimento viável, mesmo em um mercado onde muitos hotéis têm desempenho pouco atrativo. Hotéis com localização muito privilegiada ou destinados a segmentos mal atendidos são dois exemplos. A HVS realiza análises de viabilidade de empreendimentos específicos e pode auxiliá-lo na sua tomada de decisão. Se tiver interesse em contratar nossos serviços, entre em contato para conversarmos a respeito. Atenciosamente, Gustavo Moura

  2. Carlos AbdalaOct 19, 2010

    Gustavo Agradeço a minha inclusão no seu mailing. É muito importante para mim receber seus boletins, que certamente muito contribuirão para ampliar meus conhecimentos sobre o setor. Como lhe disse na última vez que nos encontramos, tenho ampla experiencia no mercado imobiliário, porem com deficiencia de conhecimento específico na sua área. Ficamos em contato. Abraço. Carlos Abdala

  3. Talita MenezesOct 26, 2010

    Estou pensando em fazer um financiamento para instaurar um hotel com foco em turismo de negócios em Volta Redonda-RJ. Em análise, incluindo pesquisa de campo percebi a carência do sistema hoteleiro na região Sul Fluminense, principalmente na Cidade de Volta Redonda. O pólo Industrial na região é intenso e o serviço de hotelaria MUITO LIMITADO. Gostaria de saber se é interessante e viável um negócio neste segmento iniciando a instauração através de um empréstimo? Vale ressaltar, que o projeto tem como base a construção inicial de 30 a 56 apartamentos apenas. Fico no aguardo de resposta. Att, Talita Menezes

    • Obrigado pelo comentário, Talita. Não é possível dizer se um empreendimento na região mencionada é viável sem realizar um estudo de viabilidade completo, que avalie as condições atuais do mercado e suas perspectivas futuras, bem como as características do terreno e do projeto proposto. Tipicamente, um estudo de viabilidade também analisa a opção de obtenção de empréstimo e indica em que condições ela é vantajosa. Caso tenha interesse em conversar sobre a contratação desse serviço, entre em contato comigo diretamente pelo gmoura@hvs.com. Atenciosamente, Gustavo Moura

  4. Prezado Gustavo, to querendo construir um hotel econômico com +/- 90-100 unidades habitacionais e ainda não tenho o terreno. O BNDES financia o terreno também ou só a construção do edifício? A localização que pretendo é super privilegiada (centro urbano +/- 600 mil habitantes), mercado em expansão e com poucos terrenos disponíveis para construção de novos hoteis. Desde já agradeço pela atenção.

    • Obrigado pelo comentário, João. Normalmente, o BNDES não financia a aquisição do terreno. Atenciosamente, Gustavo.

  5. Camila GischewskiJan 31, 2011

    Boa tarde Gustavo, estou trabalhando em minha tese do Máster en Gestión y Dirección Hotelera, que fiz na Espanha em 2009 e gostaria de ter acesso a pesquisa de ocupação das cidades-sedes da Copa. Procurei por ele em sua biblioteca porém não obtive sucesso. Estou elaborando um projeto de um pequeno resort, a ser implementado na cidade de Barra Grande, BA ou em Moeda, MG. Poderia me indicar alguma pesquisa em relação a essas regiões? Estou ainda em dúvida de onde ubicar o projeto. Agradeço desde já a atenção e aproveito a oportunidade para elogiar os artigos da HVS, que estão me ajudando muito no desenvolvimento do projeto e na aquisição de conhecimento. Parabéns a toda a equipe. Grata, Camila Gischewski

    • Obrigado pelo comentário, Camila. O Placar da Hotelaria 2015 é uma parceria com o FOHB e o estudo está disponível no site: http://www.fohb.com.br/pesquisas_estudos.php. Não temos nenhum estudo sobre as regiões mencionadas. Atenciosamente,

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