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Análise de Investimento para Hotéis e Flats em Lançamento

É preciso ter cautela no momento de investir em flats ou condo-hotéis, especialmente os que se encontram em fase de lançamento. Como estimar o valor correto de imóveis desse tipo, reduzindo o risco do investimento?

Quem compra apartamentos de flat ou condo-hotel como investimento, espera que o lucro gerado pelo empreendimento ao longo dos anos gere um bom retorno sobre o investimento.

Para hotéis existentes, os lucros de anos anteriores servem como referência para estimar lucros futuros, e, conseqüentemente, o valor de investimento que permite obter o retorno desejado. Já hotéis que ainda não existem (projetos em lançamento colocados à venda antes da construção) não têm um histórico de geração de renda. Como definir então qual o valor correto para comprar hotéis deste tipo e obter o retorno desejado?

Investidores grandes e médios contratam consultorias especializadas para resolver esse problema. Já o pequeno investidor, acaba utilizando métodos alternativos, que podem gerar decisões equivocadas de investimento. Os mais comuns são:

  1. Assumir que m² de área privativa de um hotel deve custar o mesmo que o m² de área privativa de empreendimentos residenciais ou comerciais.
  2. Assumir que um hotel a ser construído irá gerar lucro igual a outro hotel existente com marca semelhante; e logo, o hotel proposto deve valer o mesmo que o hotel existente.
  3. Assumir que hotéis mais sofisticados valem mais que hotéis menos sofisticados e, portanto, devem custar mais.
  4. Assumir que apenas o crescimento da demanda por hospedagem é suficiente para que novos hotéis sejam viáveis e lucrativos.

Todos esses métodos são equivocados. Os mercados residencial e comercial são diferentes do mercado de hotéis e os preços desses mercados não são necessariamente correlacionados. Há hotéis com marcas idênticas que geram lucros muito diferentes, devido à variação de localização e eficiência operacional. Há também hotéis simples que geram mais lucro por apartamento que hotéis sofisticados, em decorrência de especificidades das propriedades e dos mercados. Além disso, o mercado de hospedagem é muito afetado pela entrada de novos concorrentes. Se a demanda hoteleira cresce menos que a oferta, os lucros dos hotéis tendem a diminuir, e não o contrário.

As dificuldades em estimar o valor correto de um hotel ou flat em lançamento deixam o pequeno investidor vulnerável a realizar maus negócios. Mas há como reduzir o risco de pagar caro por ativos demasiadamente arriscados:

  1. Antes de comprar um quarto de hotel em lançamento, avalie o preço e o lucro gerado por quartos de hotéis existentes que estejam à venda. Se o retorno for adequado às suas expectativas, prefira o empreendimento existente.
  2. Faça a mesma análise proposta acima para cotas de fundos imobiliários especializados em hotelaria. Esses ainda possuem maior liquidez, diversificação e benefícios tributários que um quarto de hotel.
  3. Compare o custo de implantação de hotéis com o preço de hotéis existentes que estejam à venda. Se o valor de venda for menor que o custo de implantação, é um sinal de que novos hotéis não devem ser viáveis naquele mercado.
  4. Suspeite de mercados com muitos novos hotéis em implantação e evite comprar só porque muita gente está comprando.
  5. Não compre um quarto de hotel na planta sem que a empresa vendedora apresente um estudo de viabilidade de uma empresa confiável.

Nos últimos dez anos, diversos pequenos investidores hoteleiros sofreram grandes perdas por utilizarem métodos de precificação inadequados. Com um pouco de cautela, isso será coisa do passado. 

19 Comments

  1. Sergio mendesSep 7, 2011

    Existe um lançamento em campos dos goytacazes, rj (www.supremecampos.com.Br.). Parece ser um bom investimento, considerando a localização (região do petróleo), e o administrador (atlântica hotéis internacional). Gostaria de uma opinião. Muito obrigado

  2. Sergio mendesSep 7, 2011

    Existe um lançamento em campos dos goytacazes, rj (www.supremecampos.com.Br.). Parece ser um bom investimento, considerando a localização (região do petróleo), e o administrador (atlântica hotéis internacional). Gostaria de uma opinião. Muito obrigado

  3. Leonardo GuerraOct 14, 2011

    NOVOTEL SAVASSI - BELO HORIZONTE-MG INÍCIO: JAN/12 TÉRMINO: FEV/14 MARCA NOVOTEL: FORTE E RECONHECIDA MUNDIALMENTE COM 35 ANOS DE MERCADO OPERADORA: ACCOR LOCALIZAÇÃO PRIVILEGIADA (AV. DO CONTORNO COM GETÚLIO VARGAS) RENTABILIDADE LÍQUIDA DE 8% A 10% ao ano. SÓCIO OSTENSIVO (ADMINISTRAÇÃO PARANASA/INVESTIDORES) / A ENTREGA TERÁ QUE SER NA DATA PPREVISTA, DEVIDO A LEGISLAÇÃO DA COPA DO MUNDO. MAIORES INFORMAÇÕES: (31) 9128-6283/LEONARDO.GUERRA@MORUSIMOVEIS.COM.BR (LEONARDO GUERRA)

  4. luciano moreiraNov 13, 2011

    estao vendendo fletes a doze mil reias o metro quatrado isto e lavagem de dinheiro muito cuidado policia federal e receita federal estao atraz disto. a escritura e passado no falor muito insignificante. muito cudado

  5. Claudio SantosDec 2, 2011

    Boa tarde. O Roberto Justus esta com um investimento em FLAT aqui em BH. Chama-se GOLDEN TULIP. Minha pergunta é. O preço do flat parte de 180.000,00. Como saber se vale a pena? Qual seria a rentabilidade liquida que um investimento como esse consegue render?

  6. Hanny OliveiraDec 16, 2011

    Prezado Cláudio, Creio que a pessoa que te passou esta informação se confundiu. O Golden Tulip BH será o único hotel 5 estrelas da cidade , um dos mais luxuoso do Brasil. Isto já é um grande diferencial já que BH não tem hotéis deste porte, em virtude disto acaba perdendo a oportunidade de trazer grandes eventos e investimentos, por não contar com esta estrutura. Mais do que possuir um imóvel com potencial de valorização o Golden Tulip oferece aos investidores a renda gerada por um mix de produtos complementares , como: receita de diárias de duas bandeiras no mesmo hotel – Golden Tulip e Royal Tulip – espaços para eventos totalizando 1.000 m2, restaurante, spa internacional, academia, serviços e lobby bar. A taxa de rentabilidade é de 0.90% com 70% de ocupação, contra 0.70% da concorrência. Outro aspecto é que a diária inicial feita pela BHG calculada é de R$ 350,00 , mas nem hotel de alto luxo tem este valor, a diária deve ser muito superior a este preço, elevando ainda mais a rentabilidade. Qualquer dúvida sobre o setor ou de um produto especifico hoteleiro, entre em contato. Att

  7. LUCIANO MOREIRA DIASDec 30, 2011

    Muito cuidade para compras estao vendendo flets no brasil a doze mil reais o metro quadro e na escritura bem abaixo da tabela policia federal e receita federal ja estao operando muito neste cajo e levagem de dinheiro.

  8. ALEXANDREJan 18, 2012

    Boa noite, tenho pensado em investir em um flat em lançamento em uma área considerada nobre na cidade de campos dos goytacazes- Poderia considerar uma pespectiva para tal investimento a curto e longo prazo ? obrigado

  9. Gostaria de confirmação/esclarecimento sobre o modelo de rateio normalmente praticado pelas operadoras Accor e Atlantica. Estou analisando a aquisição de uma UH no IBIS Itaboraí ou no Supreme COMFORT /GO INN (Caxias ou Itaboraí) e a partir do material que consegui levantar na internet, pude concluir que a retirada mensal da operadora seguirá o seguinte padrão: IBIS Itaboraí >> a Accor fará juz a 17% sobre a receita líquida computada, independente do período de operação (1o. 2o. ou 3o ano depois da ativação); Supreme Caxias >> o percentual q caberá à Atlântica varia conforme com o tempo para suites GO INN, mas para suites COMFORT, foi anunciada retirada constante (4% sobre a receita liquida e 10% sobre o lucro operacional bruto); no caso das UH GO INN, os percentuais mudam para: 1º ano = 2% da receita liq e 8,5% sobre o lucro oper; 2º ano = 1% e 11%; e a partir do 3º ano= 13% e 13,5% sobre o lucro operacional bruto. É isso mesmo ?? Grata, Marisa.

  10. Jose A FreitasSep 15, 2012

    Peço avaliações do empreendimeto hoteleio em Campos RJ, Golden Tulip, como; 1º> a construtora designada é solida, bem conceituada no ramo de obras de boa qualidade? 2º> a Bandeira desta rede tem uma boa administração e lida bem com seus clientes e acionistas? 3º> A operadora que controla os pagamentos dos rasteios dos lucros aos clientes acionistas segue algum padrão pre-estabelecido ou determinado por algum orgão gestor por categoria (estrelas) do hotel, ou não existe procedimentos a este respeito? Enfim ... é confiavel este investimento ? Obrigado.

  11. A Accor lançara esta semana o Íbis Supreme Resende. Vc tem alguma avaliação deste tipo de empreendimento, já que lançaram vários no RJ (campos,Caxias, Dutra e etc.)? Vale a pena investir? Obrigado!

  12. A Accor lançara esta semana o Íbis Supreme Resende. Vc tem alguma avaliação deste tipo de empreendimento, já que lançaram vários no RJ (campos,Caxias, Dutra e etc.)? Vale a pena investir? Obrigado!

  13. AlessandraSep 19, 2012

    Gostaria de uma opniao sobre o novo empreendimento Supreme Resende (da Íbis). Vale a pena o investimento? Muito obrigada.

    • NO brindamos opinión sobre los resultados o conveniencia sobre ese tipo de inversiones. Un cordial saludo, Arturo Garcia Rosa

  14. Angelo GamaSep 20, 2012

    Gostaria da sua opinião para esta novo mod de investimento em rede hotelera estou migrando para a venda deste tipo de investimento.

  15. Sebastião Anderson G. DinizSep 25, 2012

    Gostaria de saber como funciona o investimento em compra de Hoteis. A imcorporadora NEP vai lanças um empreendimento em Resende/RJ com a bandeira Ibis, estou interessado mas não sei bem como funciona esse tipo de investimento. Qual o rendimento médio ? O imóvel fica escriturado em meu nome ? Qual a liquidez ? Tem algum tipo de garantia ? Quais os custos envolvidos ? Obrigado.

    • Cada caso en particular tiene sus propias características. Infelizmente no brindamos asesoramiento a compradores de ese tipo de unidades en forma aislada. Un cordial saludo, Arturo Garcia Rosa

  16. Ivan storino bragaOct 19, 2012

    Qual o melhor apart hotel em lancamento em santos, proximo dos escritorios e de onde sera a nova sede da Petrobras, com uma boa bandeira e administracao, visando uma boa rentabillidade em sistema de pool. Grato, Ivan storino

  17. De´boraNov 3, 2012

    boa noite, é viavel trocar imoveis por fundos imobiliarios, que dizem não ter impostos a pagar, prometem, uma renda mensal de mais ou menos 0.7, 0.8 0.9. gostaria de saber maiores detalhes. Obrigada.

  18. AngelitaNov 14, 2012

    Vc tem alguma avaliação de mercado, sobre o valor de uma unidade no Hotel IBIS (na Praça Tiradentes/RJ)? Vale a pena investir? Obrigada!

  19. PRISCILAJun 24, 2013

    Bom dia, estou negociando a compra de uma cota Atrium Thermas Residence Service em Caldas Novas GO. A empresa é a companhia de negócios imobiliários Ltda. Como saber se a empresa é idônea e se é rentável o investimento?

    • Cara Priscila, Acerca de la companhia você debe pesquisar no mercado. Acerca rentabilidade do investimento você deveria hacer um estúdio de mercado y projeções financeiras Arturo Garcia Rosa

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