Click here to view the English Language version of this article

Договор на управление является соглашением между управляющей компанией (оператором) и собственником отеля (инвестором), посредством чего оператор принимает на себя полную ответственность за управление активом. В виде компенсации за предоставленные услуги оператор получает вознаграждение, рассчитываемое по специальной формуле. Собственник сохраняет ограниченный контроль над деятельностью отеля, как правило, в виде инспекций по оценке качества работы оператора. Несмотря на то, что инвестор принимает больший риск при заключении договора на управление (например, по сравнению с договором аренды), потенциальный уровень прибыли также возрастает.

Гостиничные управляющие компании делятся на две категории. В первую категорию входят компании, которые контролируют ежедневную операционную деятельность гостиницы, а также предоставляют принадлежность к бренду. Accor, Hilton, Hyatt, InterContinental, Marriott, Rezidor и Starwood – лишь некоторые из управляющих компаний данной категории. Во вторую категорию управляющих компаний входят операторы, которые только ведут ежедневную операционную деятельность гостиницы. Эти компании не предоставляют принадлежности к бренду и часто работают по франшизе от других брендов. Хорошим примером управляющей компании в данной категории является Interstate Hotels.

В Таблице 1 представлены некоторые преимущества и недостатки управляющих компаний обеих категорий. Окончательный выбор зависит от наибольшей выгоды для собственника.

Условия договора на управление

Договор на управление отелем является сочетанием коммерческих и юридических терминов. Некоторые из этих терминов имеют немедленное и долговременное воздействие на прогнозируемый денежный поток для владельца, а также на эффективность деятельности выбранного оператора. Мы обсудим некоторые из основных условий договора, которые обычно в первую очередь привлекают внимание собственников. Пожалуйста, обратите внимание, что условия, приведенные в данной статье, являются усредненными показателями. В реальности эти условия зависят от множества факторов, некоторыми из которых могут быть местонахождение отеля, бренд, категория, состав конкурентного рынка и многие другие. Каждый договор на управление является уникальным и составляется на индивидуальной основе.

• Срок действия
• Гонорар управляющей компании
• Оценка качества работы оператора
• Капиталовложения
• Пункт о защите от конкуренции (Non-compete clause)
• Прекращение действия договора
• Срок действия

Срок действия

Срок действия договора обозначает количество лет, на которое оператор берет отель в управление. В России и СНГ срок действия договора может быть от 20 до 30 лет, в зависимости от бренда и выбранного оператора. Операторы в сегменте Люкс, как правило, заключают более длительные договоры. Для сравнения: в Европе срок действия договора обычно от 15 до 20 лет.

Продление срока договора вступает в силу при взаимном соглашении сторон. В России и СНГ средний срок продления договора составляет 10 лет и может включать опцию повторного продления. Решение о продлении принимается за шесть месяцев до истечения срока действующего договора и, как правило, сопровождается письменным уведомлением. В Европе сроки продления кратны пятилетним интервалам.

Гонорар управляющей компании

Оператор получает вознаграждение от собственника за предоставленные услуги. Структура гонорара состоит из различных компонентов.

Базовая ставка обычно составляет 2,5-4% от валового дохода. К базовой ставке начисляется бонусная оплата, которая зависит от валовой операционной прибыли (GOP). Иногда в расчеты берется валовая операционная прибыль за вычетом базовой ставки (Adjusted GOP). Данная ставка обычно составляет от 8% до 12% GOP или Adjusted GOP. В некоторых случаях процент бонусной ставки напрямую зависит от уровня валового операционного дохода.

Некоторые договоры на управление включают в себя пункт о субординации, что представляет собой минимальный необходимый уровень валовой операционной прибыли, который должен быть достигнут для выплаты бонусной ставки. Если данная планка не достигнута, собственник имеет право не выплачивать бонусную ставку оператору. Стоит заметить, что бонус все равно начисляется, но выплачивается оператору в будущем, после достижения определенного уровня доходов. В России и СНГ условие о субординации встречается редко. Данный факт указывает на меньшую уверенность в рынке со стороны оператора.

Прочие ставки договора на управление обычно включают в себя отчисления на маркетинг, бронирование, службы поддержки и т.д. Структура этих ставок варьируется в зависимости от оператора. Отчисления на маркетинг обычно взимаются в виде процентной ставки от валового дохода или валового дохода от продажи номеров и бывают в диапазоне от 1% до 4%. Ставка за использование центральной системы бронирования может высчитываться в виде процента от валового дохода от продажи номеров или «за каждое бронирование» через систему.

Несмотря на то, что соглашение о техническом обслуживании не входит в договор на управление, мы считаем нужным о нем упомянуть. Управляющие компании взимают этот сбор для покрытия услуг технической поддержки во время строительства отеля. Техническая поддержка обычно начисляется из расчета «на номер» и, как правило, начинается от 1 000 Евро за номер. Некоторые операторы предпочитают фиксированную сумму в зависимости от проекта.

Оценка качества работы оператора

Как правило, работа оператора тестируется по двум критериям:

1. Доход в расчете на номер (RevPAR) по отношению к взаимосогласованному списку конкурентных отелей
2. Уровень валового операционного дохода (GOP)

Тестирование оператора обычно происходит только после того как отель достиг операционной стабильности. Однако в случае форс-мажора или других обстоятельств, не зависящих от оператора, результаты теста за данный период не считаются действительными.

Договор может быть расторгнут, если два последовательных теста в течение двух лет подряд были пройдены с оценкой «неудовлетворительно». Операторы стараются включить в договор пункт о «праве на исправление», что дает им возможность возместить неудовлетворительную оценку переводом средств на счет собственника для достижения минимального порога валовой операционной прибыли (GOP).

Капиталовложения

Мебель и оборудование (FF&E – Fittings, Furniture & Equipment) отеля изнашиваются больше всего и требуют наиболее частого обновления. Своевременное обновление фонда FF&E важно для поддержания имиджа, уровня качества и доходов отеля. Для данной цели создан специальный резервный фонд, который содержит средства для периодической замены мебели и оборудования. В среднем отчисления в резервный фонд составляют около 5% от валовой прибыли. Ставка отчисления в фонд увеличивается постепенно, например, 1% в первый год, 2% во второй год и т.д.

Как правило, фонд капиталовложений в гостиницу делится на средства на рутинные улучшения (финансируется за счет резервного фонда FF&E), которые необходимы для поддержания доходов на нынешнем уровне, и средства на капитальный ремонт. Капитальный ремонт предусматривает вложения в отель с целью увеличения потенциальных доходов, как, например, перепланировка офисных помещений в конференц-залы. Капитальный ремонт проводится только с разрешения собственника на дополнительные средства помимо резервного фонда.

В рамках договора на управление обязанность за поддержание отеля в соответствии со стандартами бренда ложится на собственника. Если менеджмент отеля решает отложить необходимый текущий ремонт, они не экономят расходы, а просто откладывают данный ремонт. Отель, который работает с недостаточным бюджетом на ремонт, со временем накопит более значительный объем необходимого капиталовложения. Недостаточный резервный фонд FF&E в конечном счете скажется на стандартах и классификации отеля, а также может привести к снижению прибыли и стоимости актива.

Пункт о защите от конкуренции

Неотъемлемым компонентом соотношения спроса и предложения, который напрямую влияет на рентабельность отеля, является будущее развитие конкурентного рынка. Включение пункта о защите от конкуренции (non-compete clause) в договор об управлении дает собственнику гарантию того, что отель под таким же брендом не откроется в определенном радиусе от его актива, тем самым приведя к каннибализации его бизнеса.

Данный пункт договора индивидуален для каждого оператора, но может включать в себя следующие аспекты:

• Список брендов, управляемых данным оператором, которые исключаются для открытия в непосредственной близости
• Срок, в течение которого оператор не может открывать рядом отели под другими своими брендами
• Географический регион, в котором оператор не может открывать новые отели под своими брендами (радиус вокруг отеля, например, или весь город)

Прекращение действия договора

Договор на управление может включать в себя положения, дающие сторонам право на расторжение контракта. Мы рассмотрим два из них: расторжение договора при продаже актива (termination on sale) и выкуп (buyout clause).

Возможность расторжения договора при продаже актива упрощает выход из проекта для собственника, так как предоставляет больше гибкости в процессе продажи. Пункт о выкупе дает собственнику право на расторжение договора путем выплаты управляющей компании определенной компенсации. Данная компенсация обычно рассчитывается исходя из средних доходов оператора от управления отелем.

Оба данных пункта почти никогда не встречаются в договорах на управление в России и СНГ. Как правило, оператор не может быть выкуплен или «потревожен» в течение всего срока контракта.

Заключение

Интерес управляющих компаний к гостиничным рынкам России и СНГ дает собственникам возможность большого выбора среди операторов. Собственникам рекомендуется обращаться к профессиональным консультантам в области гостеприимства для достижения наиболее выгодных условий при заключении договора на управление.

Пункты, которые мы обсудили в данной статье, охватывают только некоторые из основных положений договора на управление. Эти контракты являются серьезными юридическими документами, которые требуют тщательного изучения со стороны юристов. Все данные, приведенные в этой статье, являются среднестатистическими показателями по России и СНГ. Все пункты договора об управлении зависят от конкретного проекта и переговоров.

Если у Вас возникли вопросы или комментарии, пожалуйста, обращайтесь к Алексею Коробкину по адресу: [email protected]