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中国郊区度假村

自2005年左右开始,在中国开业的国际品牌度假村数量与日俱增。本篇文章就这些度假村的运营模式、需求构成、主要设施和市场展望进行了深入分析。
Daniel Voellm

近期,中国兴起了一个新的酒店类型。在主要城市以外地区出现了越来越多的高档国际品牌酒店供应。 远离喧嚣的郊区度假越来越受到富裕城市居民的欢迎,他们渴望一种远离闹市家园的逃逸。随着政府致力于改善高速公路基础设施以及提高汽车拥有率的同时,也因此开辟了新的市场并从2005/06年度以来实现强劲的增长势头。下图显示了自1990年以来私人轿车拥有量的增长趋势。

汽车拥有量的增加可与德国在20世纪50年代兴起的一个趋势相提并论,当时许多家庭受益于“Wirtschaftswunder”(德语,意为“经济奇迹”),纷纷乘坐他们所拥有的大众品牌汽车(Volkswagen)到意大利北部度假。在20世纪30年代和40年代,美国也经历了类似的现象,当时许多富裕和知名人士凭借他们前往各地的流动便利,使加利福尼亚州棕榈泉(Palm Springs)等地区因作为他们逃逸喧嚣的目的地而兴起。现今中国流动便利的提升也对酒店发展,包括郊区度假村的发展起到了意义深远的影响。

上海、北京、深圳、广州、杭州和天津等主要城市拥有相当数量的极富裕人士和成功经营的企业,因此产生了郊区度假的需求。未来在武汉、成都、重庆和其他主要城市具有良好发展机遇。

有鉴于此,有越来越多的酒店在这些地区开幕。引领这一趋势的地区也是一些需求源的所在地,其中包括高尔夫球场和政府指定的旅游区,并经常包含高档住宅项目。(新建)高速公路所带来的便利交通是度假村选址邻近主要城市地区的主要推动因素之一。自然景色如湖泊、河流、山脉和森林等进一步提高了建址的吸引力。

近年来,位于郊区地区和邻近都会区的国际品牌物业的数量有所增加,如下表所示。

物业客房数开业年份
东莞索菲特御景湾酒店2682002
索菲特东莞峰景高尔夫酒店1332005
南京索菲特钟山高尔夫酒店1302006
杭州索菲特世外桃源度假酒店3012006
上海美兰湖皇冠假日酒店2742007
深圳大梅沙京基喜来登度假酒店 3862007
上海世茂佘山艾美酒店3272007
无锡灵山元—希尔顿逸林酒店4872009
上海东方佘山索菲特大酒店3682009
惠州洲际度假酒店2202009
重庆希尔顿南山温泉度假酒店1862010
清远狮子湖喜来登度假酒店3512012

这里的主要需求特点是什么?会展(会议、奖励旅游、大会和展览)和休闲市场是2大重要的需求市场。会展市场主要是由跨国公司以及地方和国家政府推动的。来国内企业的奖励团体构成另一需求来源。会议设施是重要的考量因素,并且会议规模从小型常务会议到较大型的聚会(需占用宴会厅和分组讨论室)不等。平均住宿天数从1晚至4晚不等。迎合这一需求市场的重要设施包括水疗中心、桑拿和KTV室。截至目前,这一需求市场由男性顾客占主导地位。婚宴也归属这一市场,虽然婚宴产生宴会厅需求且婚宴客人亦可使用会议设施,然而婚宴所带来的每晚客房需求却是有限的。

休闲市场由寻求周末逍遥游的夫妻、家庭和三五成群的朋友所构成。休闲市场也具备吸引一些团体业务的潜力;然而,配套是最受顾客欢迎的选择,其中包括水疗护理。游泳池或人工沙滩等休闲设施景点将满足这一部分需求。休闲客人的平均住宿天数通常是2晚或更少。

需求的季节性趋势一般与城市酒店的成反比。10至1月,有时甚至到2月的第一周通常是旺季,尤其受到平日会展需求所推动。休闲需求高峰期是在暑假及黄金周期间。在天气条件允许的情况下,周末需求全年都保持在高水平。

如上所述,主要设施包括一个宴会厅和多间会议室。休闲设施如游泳池非常受休闲旅客的欢迎。水疗中心的理疗室主要由会展客人和休闲度假的女性顾客使用。男性顾客则喜欢蒸汽浴室和桑拿设施。麻将、桌球室主要迎合家庭需求。夜总会对于奖励团体和一些会展需求显得重要。在餐饮设施方面,通常设有一家含包厢的中餐厅、一家提供自助餐的西餐厅和一家特色餐厅。在客房方面,大床房相对较受欢迎,而且若从客房可欣赏到自然风光的话,可以获得更高的房价。附近优质的高尔夫球场将使提供给休闲和会展客人的休闲设施获得更进一步的完善。


展望
国际品牌郊区度假村预计将在可预见的未来持续发展。日益富裕且流动便利不断提高的城市居民不断寻求新的目的地并对价格昂贵的酒店产品有所青睐。供应量的增长预计将保持温和,而越来越多的城市将吸引度假村开发。郊区度假村业绩预期不会在短期内迅速发展,因为来自跨国公司的会展需求仍然相对有限。所有郊区度假村的一个主要共同点是:国际品牌挂靠,通常其能保证良好的服务、优质的产品并在全国范围内拥有良好的声誉。

Daniel J Voellm, Managing Partner HVS Asia-Pacific, is based inHong Kong is based in Hong Kong and has provided advice in all major markets across 18 countries in the region. Daniel Voellm started his career at HVS in the New York office; as Vice President at the global headquarters, he conducted a wide range of appraisals and market studies as well as underwriting due diligence services in 22 US states and in Canada. Daniel brings a strong understanding of the hospitality industry to HVS. His experience in hotel and food and beverage operations in Germany, Switzerland, England and the USA is complemented by an Honours Bachelor of Science degree from Ecole Hôtelière de Lausanne in Switzerland. Daniel works closely with key institutional and private owners of hotel properties, financiers, developers and investors, and has gained a strong understanding of their investment requirements and approaches to assessing the market value of investment properties. Daniel further advises on property and concept development and strategy.For more information please contact, dvoellm@hvs.com

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